리츠 기업 에섹스 프로퍼티 트러스트 ESS 투자 규모 부채 FFO 배당률

금리 인하 시 수혜가 예상되는 리츠 섹터에서 특히 뛰어난 성과를 보여주는 리츠 기업에 대해 알아보겠습니다. 지금 소개해 드릴 기업은 에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust)로, 티커는 ESS입니다. 지금부터 ESS가 어떤 기업인지 살펴보겠습니다.

에섹스 프로퍼티 트러스트 ESS

에섹스 프로퍼티는 주거용 리츠 기업으로 미국 서해안 지역의 아파트 커뮤니티와 같은 다가구 리츠에 집중적으로 투자합니다. 현재는 총 252개의 아파트 커뮤니티를 관리하고 있으며, 6만 2000개에 달하는 세대가 이에 포함됩니다. 그리고 도심 지역에 위치한 자산이 84%, 교외 지역에 위치한 자산이 16%로 도심에 집중된 자산 분포를 가지고 있습니다. 보유 중인 자산을 지도를 통해 보면 첨부한 이미지와 같습니다. 회사는 주요 지역을 캘리포니아 남부와 캘리포니아 북부, 시애틀로 크게 세 개로 나눴고, 투자한 자금과 벌어들이는 수익 기준 상위 3개 지역은 캘리포니아주에 위치한 샌타클래라와 로스앤젤레스 그리고 워싱턴 주에 위치한 시애틀입니다.

집중 투자 지역

이처럼 미국의 서해안 지역에 집중 투자하는 이유는 수요적 측면에서는 캘리포니아 워싱턴의 GDP 합이 국가별로 따져도 세계에서 세 번째로 크고, 혁신의 중심지로서 소득이 높은 편에 속해 주택 가격과 임대료가 모두 비싸다는 것이고, 공급적 측면에서는 규제와 여러 절차가 많아 개발에 긴 시간이 들고, 비용과 조건도 만만치 않아 큰 진입 장벽이 있다는 겁니다. 따라서 이미 시장을 선점한 에섹스 프로퍼티는 강력한 수요와 제한된 공급 속에서 장기적으로 높은 임대료 상승을 이뤄낼 수 있었습니다.

부채와 FFO

부채 만기 시점을 보면 24년도부터 만기가 계속해서 찾아온다는 걸 알 수 있고, 매년 만기가 되는 부채 규모는 600만 달러 정도로 현재 에섹스 프로퍼티의 1년 순이익이 1100만 달러 정도 되기 때문에 부채 상환에 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. ESS의 현재 주가는 264.97달러로 이전 글에서 본 ADC와 마찬가지로 코로나 때 큰 하락이 나온 이후 아직까지도 제대로 회복을 못 했고, 순이익 지표인 주당 FFO는 연평균 3%가량 증가하였으며, 올해 예상 주당 FFO는 15.2달러로 이는 전년 대비 1.3% 증가한 수치입니다. 최근 실적 성장이 둔화되어 주가도 힘을 못 쓰는 것 같네요.

배당률

ESS는 현재 3.7%의 배당률을 보유하고 있으며, 이는 최근 3년간의 평균 배당률(3.3%) 보다 높은 수준입니다. 이는 투자자들에게 안정적인 수입을 제공할 수 있음을 시사합니다. 더불어, ESS는 올해 분기마다 일정한 비율로 배당금을 증가시켰으며, 이로써 배당금은 약 6% 정도 증가했습니다. 분기 배당으로 배당금이 지급되며, 1월, 4월, 7월, 10월 중순에 지급된다는 점은 투자 수익을 균일하게 받을 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 미국 서해안 지역에 집중 투자하는 것은 지리적으로 유리한 위치에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 이 지역은 경제적으로 활성화되어 있고 인구 증가가 예상되는 곳으로, 장기적으로 ESS의 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.

SPY와 비교

마지막으로, S&P500 ETF인 SPY와 과거 데이터를 비교해 보면 연평균 수익률은 ESS가 14.63%, SPY가 10.48%이고, 최대 하락률은 ESS가 60%, SPY가 51%로 수익률은 ESS가 훨씬 더 높지만, 안정성은 SPY에 비해 밀리는 모습을 보였습니다. 하지만 20년이 넘는 기간 동안 연평의 수익률 3.5% 정도의 차이로 인해 초기 투자금 1만 달러는 ESS에 투자했을 때는 54만 달러가 되었고, SPY에 투자했을 때는 18만 달러가 되었습니다. 이처럼 ESS는 SPY에 투자했을 때보다 평가금이 3배 이상 높아졌을 정도로 매우 훌륭한 성과를 보여왔고, 최근에도 꾸준히 배당금을 인상해 온 만큼 리츠 섹터에 투자한다면 꼭 고려해 볼 만한 종목이라고 생각합니다.

마무리

이렇게 향후 금리 인하 시기와 저금리 시기에 수혜를 입을 것으로 예상되는 리츠 섹터 내에서 훌륭한 성과를 보인 종목을 알아보았습니다. 에섹스 프로퍼티는 어그리 리얼티에 비해 배당 매력은 조금 떨어지는 리츠 기업이지만, 매우 높은 과거 수익률과 최근 배당 성장률도 꽤 높고, 미국 서해안 지역에 집중 투자한다는 특색이 있어 좋았던 것 같습니다. 많은 분들이 좋아하시는 월배당 리츠 기업인 리얼티 인컴도 상업용 리츠 기업으로 충분히 좋은 모습을 보여주었지만, 모두들 잘 아시는 종목이라 제외했으며 기회가 된다면 소개해 드리겠습니다. 미드 아메리카 아파트 커뮤니티라는 종목도 미국 남부 쪽 아파트를 중점적으로 투자하며 꽤나 좋은 성과를 보이고 있습니다. 이 종목들도 한 번씩 참고하셔도 좋을 듯하며 이상으로 도움이 되시길 바라며 글을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

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